地王出现对闲置土地有倒逼效应

2009年6月30日，中化方兴40.6亿元拿下广渠路15号地块，拉开了土地市场“地王”争夺的狂潮。各地频出地王的消息不断出现在各大媒体的重要版面。9月14日中海70.6亿元拿下长风地块，成为中国“地王”。仅过了半个月绿地就以72.45亿拿下上海徐汇区1960地块，再次刷新“地王”记录。媒体和公众舆论哗然：是“地王时代”到来？还是市场泡沫的开始？

让我们从媒体和公众的质疑声中冷静下来。单从企业来看，中海、绿城等获取“地王”的企业，均具有丰富的开发经验和合理的决策体系，不会放任市场泡沫和风险损害企业的经济利益。因此，在我们看来，获取地王既是他们按照自己的产品体系理性思考的结果，也是市场细分的必然。“地王”对现有的市场会有一定的影响，但不会出现过于剧烈的冲击，反过来我们认为会有一个额外存量土地的倒逼效应。

企业的实力和能力决定了“地王”的出现

回顾每次“地王”交易的过程中，参与的都是业内知名企业，且积极参与竞拍的都是在高档住宅开发中具有相当影响力的企业。这些企业开发城市高档住宅具有明显的经验优势和品牌效应，只有这些企业能做好城市优质地块，绿城玫瑰系列、保利国际广场、中海国际社区等都是这些企业中高档住宅开发的典型案例。同时企业前三季度销售业绩出色，也具有获取地王的资金实力。

城市价差体系及小众市场需求推动各地“地王”的出现

中国房地产市场尤其是一线及二线城市出现了明显的结构性分化，随着城市规模的扩大和级差地租体系逐渐形成，城市内部必然出现价差体系，高端、中端、低端等不同产品对应不同的价格体系。以上海为例，2009年前三季度，20000元/平方米以上的中高档商品房的成交面积占市场总成交面积的20%，而成交金额占市场总成交金额的42%。这么大的市场容量为企业的高档住宅开发提供了发展空间。这种空间不仅体现在市场容量和价格空间，同时也体现在更多有购买力的高端消费群体。高档住宅小众消费群体对于高端项目的需求推动了企业对优质地块的追逐，从而推动了城市地王的出现。

“地王”的出现不会对市场产生剧烈影响

我们判断“地王”的出现对于市场不会出现剧烈的影响。判断的出发点来自以下理由：第一，不是所有的城市都出现过“地王”，“地王”仅出现在市场发展成熟、成长空间大的一线城市和部分二线城市，企业为了争取这些城市的投资机会不惜成本。第二，不是所有的企业都愿意采用高溢价的方式在公开市场拍地，这也决定了“地王”不是土地市场的主流，土地市场没有脱离整个地产市场的发展大势。第三，“地王”本身就是城市内部出让的最优质土地，而这些项目面对的是小众市场，即使暂时对周边的市场价格会形成一定的拉动作用，也不会从根本上影响整体市场的走势。

“地王”出现对闲置优质土地有“倒逼效应”

地王的出现为解决历史遗留的一些闲置土地问题提供了契机。现在的地王都落入了主要的企业手中，他们代表了市场发展的主流方向。“地王”的出现有利于倒逼历史上在这些城市拿到优质地块但没有动工的企业加快动作。一方面地王的出现代表了业界对于市场发展的信心，传递了市场健康上行的信号，为闲置土地的开工建设创造了信心和舆论环境；另一方面，地王的出现给闲置土地留出了价格想像空间，让土地拥有方意识到开工建设的利润保障，这样也能促使土地拥有方加快土地的开工建设。

“地王”的故事还将继续，面对“地王”，少一些“泡沫”的质疑，多一些理性的思考，为市场健康、平稳发展营造一个理性的舆论环境。

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